アトラス天王寺の3138~3960万円は割高?割安?




マンション概要

名称
アトラス天王寺
所在地
大阪府大阪市天王寺区寺田町2丁目187番1(地番)
交通
JR大阪環状線「寺田町」駅徒歩2分
JR大阪環状線・関西本線・阪和線「天王寺」駅徒歩11分
地下鉄御堂筋線・谷町線「天王寺」駅徒歩12分
総戸数
69戸(事業協力者住戸4戸含む)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・15階建
間取り
1LDK~3LDK
専有面積
48.4m2~68m2
価格
3138万円~3960万円
管理費
6100円~8600円/月
管理準備金
6000円~8000円(一括払い)
修繕積立金
3870円~5440円/月
修繕積立基金
24万2000円~34万円(一括払い)
用途地域
商業地域、第二種住居地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年2月下旬予定
入居時期
2019年3月下旬予定

※販売期:第1期1次~4次期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、アトラス天王寺の価格は、48.4m2~68m2の面積に対して、3138万円~3960万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
アトラス天王寺の所在地は、大阪市天王寺区寺田町2丁目で、寺田町駅から徒歩2分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が340千円、続いて280千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が48.4m2~68m2ですので、路線価方式の土地価格は、16,456,000円~23,120,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:20,570,000円~28,900,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

アトラス天王寺の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、大阪府の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり223,830円の費用が発生します。

専有面積が48.4m2~68m2であることから、1室あたりの建物工事費は10,833,372円~15,220,440円と計算できます。

  • 建物の工事費:10,833,372円~15,220,440円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:20,570,000円~28,900,000円
  • 建物の工事費:10,833,372円~15,220,440円
  • 合計:31,403,372円~44,120,440円

それに対して、販売価格は3138万円~3960万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、部屋によっては販売経費と利益の上乗せが存在しない計算になってしまいます。

土地を安く仕入れることができたのでしょう。
専有面積が68㎡の部屋についても、割安感のある価格設定になっております。

駅徒歩2分という利便性を考えると、お買い得物件と考えることができます。
購入を検討しているのであれば、前向きに考えてもよいと思います。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
アトラス天王寺の販売価格の中央値は3549万円、専有面積は58.20㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は201.2万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている大阪市の33の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がアトラス天王寺なのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、大阪市内の他のマンションと比べると割安価格で販売されていることが予想されます。

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