アトラス中野南台の4100~7100万円台は割高?割安?




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マンション概要

名称
アトラス中野南台
所在地
東京都中野区南台3-5-3他(地番)
交通
(1)東京メトロ丸ノ内線「中野富士見町」駅より徒歩12分(1番出口)
(2)京王線・京王新線「笹塚」駅より徒歩18分
(3)JR山手線「新宿」駅からバス15分、「南台交差点」バス停下車徒歩4分
(4)東京メトロ丸ノ内線「方南町」駅より徒歩14分(東口)・徒歩16分(西口)※東口:朝5:50~終電まで利用可能
総戸数
68戸(非分譲住戸22戸含む)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・5階建
間取り
1LDK~3LDK
専有面積
45.06m2~74.32m2
予定価格帯
4100万円台~7100万円台
管理費
8900円~1万4700円/月
管理準備金
8400円~1万3800円(一括払い)
修繕積立金
4710円~7780円/月
修繕積立基金
39万6000円~65万3000円(一括払い)
用途地域
第一種中高層住居専用地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年10月下旬予定
入居時期
2018年12月上旬予定

※販売期:第2期4次の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、アトラス中野南台の価格は、45.06m2~74.32m2の面積に対して、4100万円台~7100万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
アトラス中野南台の所在地は、中野区南台3丁目で、丸ノ内線の中野富士見町駅から12分の場所です。
また、少し遠いですが、笹塚駅も本当にギリギリ歩いていけます。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
どちらも路線価380千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が45.06m2~74.32m2ですので、路線価方式の土地価格は、17,122,800円~28,241,600円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:21,403,500円~35,302,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

アトラス中野南台の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が45.06m2~74.32m2であることから、1室あたりの建物工事費は15,305,620円~25,244,423円と計算できます。

  • 建物の工事費:15,305,620円~25,244,423円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:21,403,500円~35,302,000円
  • 建物の工事費:15,305,620円~25,244,423円
  • 合計:36,709,120円~60,546,423円

それに対して、アトラス中野南台の販売価格は、4100万円台~7100万円台です。

販売経費と利益の上乗せ額は、400万円~1100万円程度でしょうか。
駅から徒歩10分以上離れていることを考えると、少し強気の価格を設定している印象です。
実際の販売価格が発表されるまで何とも言えないですが、多少割高感のある物件のように思いますので、購入は慎重に検討しましょう。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
アトラス中野南台の販売価格の中央値は5600万円、専有面積は59.69㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は309.6万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がアトラス中野南台なのですが、赤いラインの線上にあることが分かります。
このことから、他のマンションと比べても平均的な価格が設定されていることが予想されます。
ただ、このマンションに関しては、最寄り駅まで徒歩10分以上要する物件です。
これを加味すると、多少割高感をどうしても感じてしまいます。

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