アトラス品川中延の6848・9988万円は割高?割安?




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マンション概要

名称
アトラス品川中延
所在地
東京都品川区中延2-283-104(地番)
交通
(1)東急池上線「荏原中延」駅より徒歩4分
(2)東急大井町線「中延」駅より徒歩10分
(3)都営浅草線「中延」駅A3出口より徒歩11分
総戸数
195戸(うち非分譲住戸72戸含む)
構造・規模
鉄筋コンクリート造 地下1階、地上13階
間取り
2LDK・4LDK
専有面積
65.52m2・85.57m2
予定価格帯
6848万円・9988万円
管理費
8160円・1万660円/月
管理準備金
8160円・1万660円(一括払い)
修繕積立金
8840円・1万1550円/月
修繕積立基金
53万400円・69万3000円(一括払い)
用途地域
第一種住居地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年2月下旬予定
入居時期
2019年4月上旬予定

※販売期:第2期4次の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、アトラス品川中延の価格は、65.52m2・85.57m2の面積に対して、6848万円・9988万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
アトラス品川中延の所在地は、品川区中延2丁目で、荏原中延駅から徒歩4分と駅近の物件です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価をみると、個別評価となっておりますが、目の前の路線価(460千円)を使用して、価値を算定してみましょう。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に計算することとします。

専有面積が65.52m2・85.57m2ですので、路線価方式の土地価格は、30,139,200円・39,362,200円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:37,674,000円・49,202,750円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

アトラス品川中延の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が65.52m2・85.57m2であることから、1室あたりの建物工事費は22,255,309円・29,065,733円と計算できます。

  • 建物の工事費:22,255,309円・29,065,733円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:37,674,000円・49,202,750円
  • 建物の工事費:22,255,309円・29,065,733円
  • 合計:59,929,309円・78,268,483円

アトラス品川中延の販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、6848万円・9988万円です。

この物件はなかなかの利益が乗せられていますね。
特に4LDKの部屋については、2,000万円近く実力以上の価格で販売されていることが予想されます。

駅から近いと言っても池上線、大井町線など都心に出るには今一つ利便性に欠ける路線ですし・・・
1億近く出すのであれば、他のエリアを選ぶ人も少なくないと思います。
購入は慎重に検討することをお勧めします。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
アトラス品川中延の販売価格の中央値は6800万円、専有面積は59.51㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は377.1万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は若干少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がアトラス品川中延なのですが、赤いラインの上側にあることが分かります。
このことからも、販売価格が割高に設定されていることが予想されます。

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