アトラス本郷三丁目の3840~5890万円は割高?割安?




マンション概要

名称
アトラス本郷三丁目
所在地
東京都文京区本郷3-104-3(地番)
交通
(1)東京メトロ丸ノ内線・都営大江戸線「本郷三丁目」駅より徒歩3分
(2)都営三田線「水道橋」駅より徒歩8分
(3)東京メトロ丸ノ内線「御茶ノ水」駅より徒歩10分
(4)JR中央・総武線「御茶ノ水」駅より徒歩11分
総戸数
59戸(非分譲住戸30戸含む)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・14階建
間取り
1R・1LDK
専有面積
30.16m2・44.65m2
価格
3840万円~5890万円
管理費
8700円・1万2900円/月
管理準備金
8700円・1万2900円(一括払い)
修繕積立金
3900円・5800円/月
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年2月下旬予定
入居時期
2019年3月下旬予定

※販売期:2018年3月時点の先着順情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、アトラス本郷三丁目の価格は、30.16m2・44.65m2の面積に対して、3840万円~5890万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
アトラス本郷三丁目の所在地は、文京区本郷3丁目で、東京大学や東京ドームが徒歩圏の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が1340千円、続いて750千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が30.16m2・44.65m2ですので、路線価方式の土地価格は、40,414,400円・59,831,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:50,518,000円・74,788,750円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

アトラス本郷三丁目の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が30.16m2・44.65m2であることから、1室あたりの建物工事費は10,244,508円・15,166,355円と計算できます。

  • 建物の工事費:10,244,508円・15,166,355円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:50,518,000円・74,788,750円
  • 建物の工事費:10,244,508円・15,166,355円
  • 合計:60,762,508円・89,955,105円

アトラス本郷三丁目の販売価格を改めて確認すると、販売価格は、3840万円~5890万円です。
つまり、販売経費と利益の上乗せは存在しない計算になってしまいます。

このマンションは、徒歩10分以内に3路線3駅、徒歩11分で中央・総武線の御茶ノ水駅も利用可能ですので、利便性はかなり高い物件です。
かなりのプレミアムが乗せられていると思いきや、意外にも割高感はありません。

おそらく、土地の仕入れを安く抑えることができたのでしょう。
今回は路線価を1340千円としては計算しましたが、本当の仕入れ値はもっと低いものと思われます。
良心的な値段設定になっていることは間違いないと思いますので、購入は前向きに検討しても良いかもしれません。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
アトラス本郷三丁目の販売価格の中央値は4865万円、専有面積は37.41㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は429.2万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がアトラス本郷三丁目なのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、他のマンションと比べて割安価格で販売されていると予想されます。