アールブラン横浜仲町台の4800~6400万円台は割高?割安?




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マンション概要

名称
アールブラン横浜仲町台
所在地
神奈川県横浜市都筑区茅ケ崎南2-2-1(地番)
交通
横浜市営地下鉄ブルーライン「仲町台」駅より徒歩6分
総戸数
130戸(友の会会員住戸40戸を含む)、(他管理員室1戸)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・7階建
間取り
2LDK+S(納戸)~3LDK
専有面積
65.54m2~80.05m2
予定価格帯
4800万円台~6400万円台
管理費
1万6300円~1万9900円/月
管理準備金
8400円~1万300円(一括払い)
修繕積立金
7540円~9210円/月
修繕積立基金
75万4000円~92万1000円(一括払い)
用途地域
準住居地域、第二種住居地域、第二種中高層住居専用地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年12月下旬予定
入居時期
2019年1月下旬予定

※販売期:第一期三次の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、アールブラン横浜仲町台の価格は、65.54m2~80.05m2の面積に対して、4800万円台~6400万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
アールブラン横浜仲町台の所在地は、横浜市都筑区茅ケ崎南2丁目で、仲町台駅から徒歩6分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、3つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が240千円、続いて205千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が65.54m2~80.05m2ですので、路線価方式の土地価格は、15,729,600円~19,212,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:19,662,000円~24,015,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

アールブラン横浜仲町台の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、神奈川県の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり276,488円の費用が発生します。

専有面積が65.54m2~80.05m2であることから、1室あたりの建物工事費は18,121,024円~22,132,864円と計算できます。

  • 建物の工事費:18,121,024円~22,132,864円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:19,662,000円~24,015,000円
  • 建物の工事費:18,121,024円~22,132,864円
  • 合計:37,783,024円~46,147,864円

それに対して、販売価格は4800万円台~6400万円台です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が1000万円~1800万円程度乗せられていることが予想されます。

それなりの利益が乗せられた価格設定だと思う方もいるのではないでしょうか。
ただ、この物件は駐車場料金が無料です。
それを考えると、車を保有している方にとっては、意外に割安感の強い物件であるかもしれません。

駐車場料金を15000円/月と考えると、年間で180,000円発生します。
例えば、35年間、駐車場料金を払い続けたとすると、その費用は、6,300,000円になります。
車を保有している方は、買いの物件かもしれません。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
アールブラン横浜仲町台の販売価格の中央値は5600万円、専有面積は72.80㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は253.9万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている神奈川県横浜市と川崎市の37の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がアールブラン横浜仲町台なのですが、赤いラインの線上にあることが分かります。
このことから、他のマンションと比べてると平均的な価格設定であることが分かります。
駐車場が無料という点を加味すると、車を保有している方にとっては割安でしょう。

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