アクアブリーズ川崎の3200～5200万円台は割高？割安？

マンション概要

名称: アクアブリーズ川崎（カワサキフラッグプロジェクト）
所在地: 神奈川県川崎市幸区戸手４-53-2他3筆（地番）
交通: (1)JR京浜東北線・東海道本線・南武線「川崎」駅より徒歩19分
(2)JR京浜東北線「川崎」駅よりバス約6分乗車、「戸手アパート前」バス停より徒歩1分
(3)京急本線「京急川崎」駅より徒歩18分
総戸数: 279戸
構造・階数: 鉄筋コンクリート造・7階建
間取り: 2LDK+S（納戸）～4LDK
専有面積: 69.04m2～85.29m2
予定価格帯: 3200万円台～5200万円台
管理費: 金額未定
管理準備金: 金額未定
修繕積立金: 金額未定
用途地域: 第一種住居地域
権利形態: 所有権の共有
完成時期: 2019年2月中旬予定
入居時期: 2019年3月下旬予定

※販売期：第2期の情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、アクアブリーズ川崎の価格は、69.04m2～85.29m2の面積に対して、3200万円台～5200万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
アクアブリーズ川崎の所在地は、川崎市幸区戸手４丁目で、川崎駅から徒歩19分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が250千円、続いて225千円です。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が69.04m2～85.29m2ですので、路線価方式の土地価格は、17,260,000円～21,322,500円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

土地の適正価格：21,575,000円～26,653,125円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

アクアブリーズ川崎の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、神奈川県の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり276,488円の費用が発生します。

専有面積が69.04m2～85.29m2であることから、１室あたりの建物工事費は19,088,732円～23,581,662円と計算できます。

建物の工事費：19,088,732円～23,581,662円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

土地の適正価格：21,575,000円～26,653,125円
建物の工事費：19,088,732円～23,581,662円
合計：40,663,732円～50,234,787円

それに対して、販売価格は3200万円台～5200万円台です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益の上乗せが存在しない計算になってしまいます。

現実には利益が乗せられていないことはあり得ないので、おそらく土地を安く仕入れることができたと予想されます。
逆に、最寄り駅まで徒歩15分を大きく超える場所ですので、デベロッパーとしても実力以下の値段で購入して、安く販売しないと完売できないとよんだのでしょう。
利便性については評価できませんが、割高感という面においては全くないので、気に入った方は、前向きに購入を考えてよいと思います。