アーデルグラード梅島の2900~4900万円台は割高?割安?




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アーデルグラード梅島というマンションがお買い得なのかどうか、路線価をベンチマークにして検討してみました。
東京都足立区梅田5-834-5、834-7(地番)に建設予定のマンションです。

マンション概要

名称
アーデルグラード梅島
所在地
東京都足立区梅田5-834-5、834-7(地番)
交通
(1)東武スカイツリーライン「梅島」駅より徒歩7分(2)東武スカイツリーラインおよび大師線「西新井」駅より徒歩15分(3)東京メトロ千代田線「町屋」駅よりバス約17分、「足立梅田町」バス停下車徒歩2分
総戸数
65戸
構造・階数
RC9階建
間取り
1LDK+S(納戸)~3LDK
専有面積
55.78m2~70.05m2
予定価格帯
2900万円台~4900万円台
管理費
7200円~9000円/月
管理準備金
1万3200円~1万6500円(一括払い)
修繕積立金
6000円~7500円/月
駐車場
敷地内22台(料金1万5000円~1万9000円/月、多目的用平置1台・福祉対応用平置1台・平置5台・機械式15台)
駐輪場
130台収容(料金100円~300円/月)2段ラック下部スライド式
バイク置場
4台収容(料金1500円/月)
用途地域
工業地域
完成時期
2019年8月中旬予定
入居時期
2019年9月中旬予定

※2019年2月時点の情報を掲載しております
※出典:公式ホームページ、SUUMO

物件価格の妥当性検証

物件概要より、アーデルグラード梅島の販売価格は、55.78m2~70.05m2の面積に対して、2900万円台~4900万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
土地の価格と工事費用を推計して、販売価格の妥当性を検証していきます。

路線価の確認

まずは、路線価に専有面積を乗じて土地価格の推計値を算定します。
そのためには、まず路線価を確認する必要がありますので、物件の所在地を確認します。
アーデルグラード梅島の住所は東京都足立区梅田5-834-5、834-7(地番)です。

場所が確認できたところで、次に路線価を確認します。
実は路線価計算はとても複雑ですが、細かく計算すると大変ですので、非常に簡便的な方法を採用し、複数の道路に面していた場合には、一番高い路線価を物件の路線価として採用することとします。
上記前提で考えると、アーデルグラード梅島の路線価は220,000円ということになります。

出典:国税庁 平成30年分財産評価基準

土地の市場価格推計

路線価が確認できましたので、専有面積を乗じて土地の市場価格を推計してみましょう。
物件概要によれば、アーデルグラード梅島の専有面積は55.78m2~70.05m2ですので、路線価方式の土地価格は、12,271,600円~15,411,000円と算定できます。

ここで、路線価方式によって算定した土地市場価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。
つまり、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の市場価格となります。

【土地の市場価格推計値】
15,339,500円~19,263,750円

工事費用推計

次にマンションを建設するために要した工事費用推計値を算定します。

物件概要によれば、アーデルグラード梅島の構造は、鉄筋コンクリート造です。
ここで、国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計(平成30年)によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり324,214円の費用が発生します。
アーデルグラード梅島の専有面積は55.78m2~70.05m2ですので、工事費用の推計値は以下の金額と推計できます。

【工事費用の推計値】
18,084,657円~22,711,191円

割高割安判定

土地の市場価格と工事費用の推計値が算定できましたので、実際の販売価格と比べてみます。
この2つを比べると、どの程度デベロッパーが利益を乗せているか、おおよその金額が確認することができます。

ここで注意すべき事項があります。
それは、推計値と実績値の差額がすべてデベロッパーの利益ではないということです。
マンションを販売するためには、営業の人件費やモデルルーム運営の設備費、広告宣伝費が必要です。
つまり、推計値よりも販売価格の方が高いことは、ある程度仕方ないということです。

では、実際に比較してみましょう。
アーデルグラード梅島の土地の推計値は15,339,500円~19,263,750円、工事費の推計値は18,084,657円~22,711,191円ですので、合計で33,424,157円~41,974,941円となります。
そして、実際の販売価格は2900万円台~4900万円台です。
差額、つまり経費と利益の上乗せは、-4,424,157円~7,025,059円であることが予想されます。
実際にはマイナスでの販売はありえないので、土地を安く仕入れることができたなどの理由で、やや割安価格で販売されていることが予想されます。

他のマンションとの比較

積み上げ方式による検討を行ってきましたが、他のマンションと比べたときの相対的な販売価格の高低についても確認しましょう。

下図は、2018年以降に売りに出された東京都の新築分譲マンション255棟について、坪単価の中央値を縦軸に、路線価を横軸にとって散布図を作成しております。
※坪単価の中央値は、販売価格の中央値÷専有面積の中央値×3.3として計算。

右肩上がりの赤いラインが平均線になります。
路線価に対して販売価格の平均的な水準を結んだ線ということです。
つまり、赤いラインより上側にあれば割高、下側にあれば割安であると判断できます。

ここで、アーデルグラード梅島の坪単価の中央値は205万円、路線価は220,000円で、オレンジの点がそれに該当します。
オレンジの点は下側にありますので、アーデルグラード梅島は他のマンションに比べると割安で販売されていることが予想されます。
購入を検討している方は前向きに考えてもよい物件かもしれません。

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